見た目はキレイ。でも、そのマンションの中で「見えない劣化」が進んでいるかもしれません。

 

私たちは 阿倍野区、大阪市内を中心に

マンション大規模修繕工事・外壁塗装・屋根塗装・防水工事・板金工事をしております星功株式会社です

 

 

マンションを見上げたとき、

「外壁もキレイだし、まだまだ大丈夫そうだな」

そう思ったことはありませんか？

 

実は、マンションの劣化は目に見えるものだけではありません。

 

外壁に大きなひび割れがない。

タイルも剥がれていない。

塗装もそこまで傷んでいない。

 

それでも、コンクリートの内部では少しずつ変化が進んでいることがあります。

特に鉄筋コンクリート造のマンションで気をつけたいのが、「コンクリートの中性化」です。

大規模修繕工事を考えるなら、外壁の見た目だけではなく、

こうした「見えない部分」についても確認しておくことが大切です。

 

そこで今回ご紹介するのが、建物診断のひとつである「中性化試験」です。

 

 

「中性化」って、そもそも何？

少し難しそうな名前ですよね。

 

でも、仕組み自体はそこまで複雑ではありません。

マンションの柱や梁、壁などに使われているコンクリートは、

もともとアルカリ性を持っています。

そして、そのアルカリ性がコンクリート内部にある鉄筋を

サビから守る役割をしています。

 

 

ところが、コンクリートは長い年月、空気に触れています。

空気中には二酸化炭素があります。

この二酸化炭素がコンクリートの内部へ少しずつ入り込むことで、

コンクリートのアルカリ性が徐々に低下していきます。

これが、「中性化」です。

つまり簡単に言えば、

時間の経過とともに、コンクリートの表面から少しずつ

「鉄筋を守る力」が弱くなっていく現象

と考えると分かりやすいかもしれません
。

もちろん、中性化したからといって、すぐに建物が危険になるわけではありません。

ここが大切なポイントです。

では、なぜわざわざ試験をして確認するのでしょうか？

 

 

 

中性化が進むと、鉄筋はどうなる？

鉄筋コンクリートの中に入っている鉄筋は、コンクリートのアルカリ性によって守られています。

ところが、中性化が鉄筋の位置まで進んでくると、その「守り」が弱くなります。

そこへ水分や酸素などの影響が加わると、鉄筋が腐食しやすくなります。

鉄筋がサビると、今度は鉄筋そのものが膨張します。

すると、その膨張によって周囲のコンクリートが内側から押され、

 

ひび割れ

↓

コンクリートの浮き

↓

コンクリートの剥がれ

 

といった劣化につながる可能性があります。

マンションの外壁などで見かける「コンクリートの欠け」や「爆裂」と呼ばれる症状も、

こうした鉄筋の腐食が原因のひとつになることがあります。

だからこそ、

「今、コンクリートの中性化はどこまで進んでいるのか？」

を確認することが重要になります。

 

 

 

そこで登場するのが「中性化試験」です

ここまで読んで、

「じゃあ、コンクリートの中がどこまで中性化しているかなんて、どうやって調べるの？」

と思われた方もいるのではないでしょうか。

そこで行うのが中性化試験です。

中性化試験では、コンクリートの一部を調査し、表面からどの程度の深さまで中性化が進んでいるのかを確認します。

「コンクリートの中を全部調べるの？」

と思われるかもしれませんが、建物全体を壊して確認するわけではありません。

調査対象となる箇所を選び、必要な部分を調査していきます。

そして、コンクリートの断面にフェノールフタレイン溶液を使用して、中性化している部分とアルカリ性が残っている部分を確認します。

色の変化を利用することで、目には見えないコンクリート内部の状態を確認できるというわけです。

ちょっと理科の実験みたいで面白いですよね。

 

 

実際の調査では「どこまで中性化しているか」を確認します

中性化試験で重要なのは、

「中性化しているか、していないか」だけではありません。

どこまで中性化が進んでいるのか。

これが大切です。

例えば、

コンクリートの表面から数mmのところまで中性化しているのか。

それとも、もっと深いところまで進んでいるのか。

さらに、その位置が鉄筋の位置とどの程度関係しているのか。

こうした情報を確認することで、建物のコンクリートが現在どのような状態なのかを判断する材料になります。

ただし、ここで一つ注意したいのが、

「中性化の深さだけで建物の状態をすべて判断できるわけではない」

ということです。

マンションの状態を知るには、中性化試験だけではなく、ひび割れやタイルの浮き、

コンクリートの劣化、鉄筋の腐食、防水、シーリングなど、

さまざまな調査結果を合わせて確認することが重要です。

 

 

「大規模修繕＝とりあえず全部直す」ではありません

マンションの大規模修繕工事では、どうしても工事費用が気になります。

 

「できるだけ費用を抑えたい」

 

これは管理組合様にとって当然のことです。

だからといって、必要な修繕まで削ってしまうのは避けたいところ。

反対に、必要以上の工事を行ってしまえば、当然費用も大きくなります。

 

そこで重要になるのが、工事前の建物診断です。

現在の建物が、

 

「どこが傷んでいるのか」

「どの程度傷んでいるのか」

「今すぐ補修した方がいいのか」

「今回は経過観察でも問題ないのか」

 

こうしたことを一つずつ確認していきます。

中性化試験も、その判断材料のひとつです。

つまり建物診断は、

 

「工事をするための調査」

   だけではなく、

「本当に必要な工事を見極めるための調査」

でもあります。

 

 

中性化試験だけでは分からないこともあります

ここも非常に大切です。

中性化試験を行えば、マンションの劣化状態がすべて分かるわけではありません。

例えば、

 

・外壁タイルが浮いていないか
・塗装が劣化していないか
・シーリングが硬化・ひび割れしていないか
・屋上防水が劣化していないか
・コンクリートにひび割れがないか
・鉄筋が腐食していないか

 

など、それぞれ確認する必要があります。

だからこそ大規模修繕前の建物診断では、複数の調査を組み合わせて建物全体の状態を見ることが大切です。

人間で例えるなら、健康診断で血液検査だけをして「すべて健康です！」とは言えないのと同じです。

いろいろな項目を確認することで、より正確に現在の状態を把握できます。

 

 

マンションの「今」を知ることが、これからの安心につながる

マンションは、建てた瞬間がゴールではありません。

何十年と住み続けるためには、定期的な点検や修繕が必要です。

そして、大規模修繕工事は決して小さな工事ではありません。

だからこそ、

「そろそろ修繕する時期だから工事をしよう」

だけではなく、

「まず今の建物がどういう状態なのか調べてみよう」

 

というところから始めることが大切です。

外から見ただけでは分からない劣化。

そのひとつを確認する方法が、今回ご紹介した中性化試験です。

コンクリートの中性化がどこまで進んでいるのかを確認し、ほかの調査結果と合わせて建物の状態を把握する。

そして、その結果をもとに、これから必要になる修繕について考えていく。

作業後は穴を塞いでいきます。

 

これが、マンションを長く大切に使っていくための第一歩になります。

 

 

大規模修繕を考え始めたら、まずは「建物の健康診断」から

「築年数が経ってきたけれど、建物の状態がよく分からない」

「そろそろ大規模修繕を考えたい」

「修繕工事をする前に、一度きちんと建物を調べたい」

そんなときは、まず建物診断を検討してみてはいかがでしょうか。

星功株式会社では、大阪府大阪市を中心に、マンションやビルなどさまざまな

建物の調査・修繕工事についてご相談を承っています。

 

建物は、見えている部分だけがすべてではありません。

見えないところまで確認するからこそ、本当に必要な修繕が見えてきます。

 

 

大規模修繕工事を考えるなら、まずはマンションの「今の健康状態」を知ることから。

中性化試験をはじめとした建物診断を通して、これからも安心して建物を使い続けるための修繕計画を考えていきましょう。

 

 

 

 

 

当社は『大規模修繕工事』をメインとし

大規模マンションの 塗装 や 防水工事 を手がけておりますが

実は『小さな工事』も大切にしております。

 

診断、見積りは無料で行っておりますのでご安心ください。

お客様のペースやご都合に合わせて、スタッフが誠実・丁寧にお応えします。

 

 

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* 屋根・外壁を建ててから10年ほど放置している

* 建物に気になるひび割れがある

* 外壁を手で触ると粉状のものが付着する

* 豪雨の際、雨漏りが気になる

* 台風や災害で家の屋根や外壁が傷ついてしまった

* 相談をしたいが、業者の良し悪しがわからない

* 外壁塗装っていくらくらいなの？見積りだけでもいいのかな？

* マンション大規模修繕って具体的にどういうことをするの？